Самостоятельная проверка истории квартиры.

Несмотря на то, что срок исковой давности по сделкам с недвижимым имуществом в Беларуси составляет 10 лет и не все квартиры в принципе нуждаются в проверке истории собственности на них, при покупке квартиры на вторичном рынке часто возникают вопросы по шаблону «а что если… »:

это мошенник, а не собственник квартиры?

итак, ознакамливаемся с документами на квартиру:

— документ, показывающий, как право собственности возникло (перешло). Это может быть свидетельство о праве на наследство, договоры купли-продажи (в том числе жилищных облигаций),участия в долевом строительстве, приватизации, дарения, мены, о разделе наследства,ЖСПКи т.д.

— само свидетельство о регистрации или же штамп о регистрации на соответствующем договоре

— технический паспорт на квартиру

— другие документы(справка ЖСПК или застройщика, договор на техобслуживание)

у кого-то ещё есть право собственности на эту квартиру?

начинать любые проверки нужно не с лицевого счета как можно было подумать, а с выписки из регистрационной книги о правах, ограничениях (обременениях) прав на изолированное помещение из Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним(ЕГРНИ).Все права (доли в правах) на объект недвижимости указаны здесь. Любые документы, которые не соответствуют записям в ЕГРНИ, могут быть недействительными.

не погашен кредит или приватизация?

если кредит банка на покупку квартиры выплачен не полностью, то в ЕГРНИ будут сведения об ипотеке. Если приватизация не погашена – аналогично.Там же будет указана и последняя (а может и единственная) сделка с объектом. Соответственно можно договориться о полной оплате задолженностей и снятии ограничений на продажу, если только это не был льготный кредит для нуждающихся в улучшении жилищных условий.В этом случае запрет на продажу снимается на основании решения администрации соответствующего района только при определённых обстоятельствах.

есть неучтенные наследники?

оформлением наследственного дела после смерти занимаются нотариусы. Справку о заведении наследственного дела с указанием круга наследников можно получить в нотариальной конторе по месту нахождения недвижимого имущества. Справку о последнем месте жительства умершего выдадут в РСЦ.

кто-то находится сейчас в тюрьме и не указан в лицевом счёте, а по возвращении может претендовать на проживание в квартире?

возникновение и переходы прав на объект должны регистрироваться без нарушений. Определить кто и когда был прописан и выписан и помочь найти возможный изъян, призван анализ развернутого лицевого счёта по объекту, или как его ещё называют «копия лицевого счета с историей по лицевому счету». Получить его может агентство недвижимости на основании договора на оказание риэлтерских услуг, договора с Центром информационных технологий Мингорисполкома (для г. Минска) и доверенности, либо собственник (только с того момента, как он стал таковым). Функции ведения лицевых счетов ещё в прошлом году передали от товариществ собственников в РСЦ (ЖЭС, ЖРЭО, ЖЭУ).

Если было дарение, то нужно установить не только момент заключения договора, но и цепочку событий, произошедших до регистрации собственности за новым хозяином. Важно, чтобы даритель-физлицо был жив на этот момент, а ИП или юрлицо не подало на банкроство.

Если объект получен по наследству без открытия наследственного дела, то опять же важно установить всех лиц, проживавших совместно с собственником на момент смерти и т.д.

Опасность прежде всего представляет собой ситуация, в которой не учтены возможные права третьих лиц, которые не указаны в актуальной выписке из лицевого счёта.

супруг(а) собственника не согласен на продажу?

выяснить состоит ли (состоял на момент приобретения) собственник в браке можно по паспорту и в отделах ЗАГС администраций районов. Соответственно если квартира приобреталась в браке, не подарена, не перешла по наследству и не заключен брачный договор, то потребуется удостоверенное нотариусом письменное согласие на продажу, либо присутствие на сделке и дача согласия в БТИ. Если супруга нет, то в БТИ берётся соответствующее заявление о его отсутствии. Если паспорт «свежий» следует учитывать, что брак мог быть заключен в любом районном отделе ЗАГС.

доверенность на продажу недействительна?

при продаже по доверенности потребуется нотариальное удостоверение доверенности на отчуждение недвижимости, поэтому в день сделки на сайте Белорусской нотариальной палаты или непосредственно у нотариуса можно проверить не прекращена ли доверенность в соответствии со статьей 189 ГК РБ, или у него же и удостоверить договор купли-продажи. Вообще нужно понимать, что переход права собственности на недвижимость происходит в момент его регистрации в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру (БТИ), а не удостоверения договора купли-продажи у нотариуса. Этот временной лаг между двумя событиями тоже несет в себе определенный риск, поскольку деньги обычно передаются при заключении договора.

договор дарения на квартиру отменят?

важно помнить, что договор дарения может быть отменен согласно статьи 549 ГК РБ, например если даритель переживет одаряемого, либо индивидуальный предприниматель с нарушением законодательства о банкротстве подарил недвижимость менее полугода назад.

продавец подделал документы на квартиру?

могут подделать и техпаспорт и договор купли-продажи и свидетельство и выписку из регистра, но если сделка проходит в БТИ(возможно почти одновременное заключениедоговора купли-продажи и переход права собственности), а не у нотариуса, то регистратор в своей электронной базе данных видит актуальные права на объект, что исключает такой вид мошенничества

это не собственник квартиры подписывает договор купли-продажи?

сверяйте фото и другие признаки, просите показать ещё какие-нибудь документы с фото т .д.

у собственника недействительны паспорт/справки?

нотариус и регистратор конечно же проверяет сроки действия документов и различных справок, но чем более «свежая» справка – тем лучше

собственник недееспособен или ограниченно дееспособен?

устанавливает это суд, и только. Косвенными признаками надвигающейся беды может быть учет в психо- и наркодиспансерах

собственник серьезно болен?

когда человек болен, что-то может происходить против его воли, он может не понимать текста договора или последствий своих действий. Болезненное состояние продавца или покупателя это очень субъективная категория, поэтому лучше чтобы на сделке вас сопровождал кто-то третий  (риэлтер, родственник), чтобы были свидетели, что всё ОК. Также стоит поговорить с продавцом и его близкими родственниками на предмет мотивов продажи и возможно острой нужды/принуждения. Из объективного стоит сделать запрос в психиатрический(около 3% граждан состоят на учете) и наркологический, а для деревянных домов ещё и туберкулёзный диспансер. При недавней смене регистрации можно дополнительно запросить информацию по прежнему месту жительства собственника. Если человек состоит (ранее состоял) на учёте в этих спецучреждениях, то это не приговор, а повод задуматься о рисках и как-то подстраховаться.

в квартире прописаны дети?

во-первых это не критично и решается залогом под выписку или в крайнем случае судом согласно Жилищного кодекса РБ. В договоре купли-продажи следует указать сроки для снятия с регистрационного учета всех проживающих. Во-вторых часто до сделки перерегистрируют детей (хотя бы с одним из родителей и с согласия второго) к бабушкам-дедушкам или «покупают» прописку.

квартиранты не съедут после продажи квартиры?

решение всегда индивидуально. Если покупка подразумевает в последующем сдачу внаем на тех же условиях, то без проблем. Если же Вы намереваетесь самостоятельно использовать квартиру по прямому назначению, то продавцу следует расторгнуть договор, а Вам этот процесс проконтролировать, так как согласно статьи 588 ЖК РБ продажа не является основанием для его расторжения.

в квартире была перепланировка?

это нормально. Главное чтобы перепланировка была официально утверждена, т.е. техпаспорт соответствовал действительности. Рулетка и внимательность, мерять и сверяться.

с квартирой мне достанутся и долги по коммуналке?

поставщикам услуг нужно понять и принять следующее: любые услуги должны оказываться на основании договора (в том числе публичного). Пока Вы не стали собственником квартиры, договор заключить Вы не сможете, услуги оказываются не Вам, а старому собственнику. А чтобы говорить о том, что Вы что-то там должны, нужны основания.

В то же время, если Вы примите квартиру с несоответствующимими действительности показаниями счетчиков – то это будут Ваши проблемы. Чтобы избежать судов и прочих разбирательств проверяем следующее:

основные коммунальные услуги – в выписке лицевого счета из РСЦ

дополнительные жировки ТС(ЖСПК) – в ТС(ЖСПК)

белтелеком – по телефону 164 или на сайте Белтелекома. Если в течение месяца захотите переоформить телефон на себя, то потребуется согласие старого собственника.

водоканал – показания счетчиков и данные в оплаченной жировке

электросети – РСЦ «Энергосбыта» на ул. Фабричная, 24

Смотрим квитанции об оплате и пр. Также, зная лицевые счета, через систему «Расчет» (ЕРИП) можно проверить выставленные платежи: газоснабжение, домофоны и видеонаблюдение, основные и дополнительные (ТС, ЖСПК) жировки, электроэнергия, городской телефон, интернет- и ТВ-провайдеры, охрана.

Также очень косвенно можно составить для себя портрет продавца зная о его задолженностях по исполнительным документам, информация о которых есть на сайте Министерства юстиции.

 

В итоге проверке подлежит как объект недвижимости, так и его собственник(и). Некоторые из этих вопросов актуальны и для любой другой недвижимости (дома, коммерческая недвижимость) физических лиц.

Нужно отметить, что когда агентство недвижимости берет на продажу объект, проводится только первичная проверка сделки, т.е. возможно ли в принципе подписание договора купли-продажи по этому объекту. Полная экспертиза прав и обременений делается для покупателя и за его же счёт, это не забота продавца. Риэлтерские услуги застрахованы в любом агентстве на 245000 рублей, что способно покрыть возможные убытки по большинству объектов жилой недвижимости.

 

Частично обновлено в 2018, 2019 году.