Приватизация. Независимая оценка рыночной стоимости.

УРА, товарищи! Многие этого ждали, ведь осталось менее полугода до завершения приватизации.

Вступил в силу указ Президента Республики Беларусь №25 от 25 января 2016 г. «О внесении изменений в указы Президента Республики Беларусь», касающийся приватизации жилых помещений государственного жилищного фонда. Теперь гражданин при несогласии с оценкой может за свой счёт заказать независимую оценку рыночной стоимости. При этом срок процедуры по приватизации будет продлён на один месяц и стоимость приватизируемого жилья возьмут наименьшую. Также предусмотрен механизм уменьшения стоимости на документально подтвержденную сумму затрат гражданина на оценку.

Прогноз цен на жилье в 2016 году. «Хрущёвки» по 30 тысяч.

К концу 2015 года рынок постепенно пришел к средней цене предложения 1325$/м2. Цены на недвижимость государство у нас напрямую не регулирует, поэтому отталкиваться будем от спроса и предложения. На них влияют:

Доходы населения. Экономика Беларуси сильно зависит от российской, и вместе они — от мировых цен на нефть, котировки которой прогнозируют в диапазоне 30..50$ за баррель. По прогнозам экспертов в 2016 году в Беларуси продолжится рецессия и снижение занятости.

Доступность кредитов. Для успешного проведения деноминации летом 2016 инфляцию правительство старается сдерживать, фискальная политика обещает быть жесткой. Доступных кредитов ждать не приходится, по крайней мере в ближайшие полгода.

Предложения от застройщиков. В Минске всё меньше площадок для строительства жилья, они обременены сносом с отселением и прокладкой коммуникаций, продаются с аукционов. Застройщики уходят за кольцевую, уменьшают площади квартир, предоставляют рассрочку платежей, снижают маржу и оптимизируют процессы, но всё это не спасает ситуацию, многие находятся на грани банкротства. Также стало ясно, что городов-спутников в желаемом правительством виде в ближайшие годы не будет.

Предложения вторичного рынка. Чистых покупателей мало, цепочные сделки правят бал, настроения  у продавцов пессимистичные. Количество предложений больше пика 2008 года, который был перед обвалом цен в полтора раза. С учетом роста количества минчан с тех пор на 8% и тенденции на увеличение количества сделок купли-продажи жилья, предложение завышено на четверть. И всё же продавать «квадрат» стандартной квартиры дешевле 1000$ минчане не готовы, как бы не ждали покупатели дна рынка, иначе стоимость «хрущёвок» в Минске вообще опустится ниже 25000$, что не стыкуется с фундаментальными ожиданиями большинства белорусов ни при каких кризисах. Не снижать цену тоже не получится, иначе спрос упадет ещё больше и часть покупателей-инвесторов уйдёт на рынок ближайшей России, например в Санкт-Петербург, где цена уже пробила отметку в 1500$ за квадратный метр.

Итак, если при прогнозах не вдаваться в крайности вроде цены нефти в 150$ за баррель или наоборот массовых дефолтов нефтеориентированных экономик, то вероятным сценарием будет дальнейшее снижение на 1-2% в месяц до отметки 1050-1200$/м2. Предпосылок для роста цен в настоящее время нет.